Nella vita condominiale c’è un documento che sembra “burocrazia”, ma in realtà è la spina dorsale di tutto: il verbale di assemblea. Se è scritto male, non è solo un problema di ordine: può diventare un problema legale, con conseguenze concrete su lavori, riparti spese, incarichi e serenità del condominio.
Una recente decisione del Tribunale di Roma (sentenza n. 17657 del 16 dicembre 2025) lo ribadisce con chiarezza: se dal verbale non si riesce a ricostruire con certezza chi ha votato e con quali millesimi, la delibera può essere annullata.
Perché il verbale non è un “riassunto”: serve a controllare i quorum
Le delibere condominiali sono valide solo se rispettano i quorum previsti dall’art. 1136 c.c. (quorum costitutivi e deliberativi, diversi a seconda di prima/seconda convocazione e della materia).
Il verbale deve quindi consentire un controllo immediato: non “a intuito”, non “per sentito dire”, ma leggendo il verbale.
Ed è qui il nodo: se mancano i dati essenziali, diventa impossibile verificare se le maggioranze richieste siano state raggiunte.
Cosa deve contenere un verbale “a prova di contestazione”
L’orientamento richiamato dal Tribunale di Roma è in linea con la giurisprudenza di legittimità: non è sempre indispensabile indicare nominativamente tutti i favorevoli, ma è indispensabile che si possano ricostruire con certezza i quorum.
In pratica, un verbale ben fatto dovrebbe riportare:
- elenco dei presenti (anche per delega) con millesimi;
- indicazione di assenti;
- indicazione nominativa di contrari e astenuti, con i relativi millesimi;
- risultato della votazione e riferimento al quorum richiesto (specie per delibere “sensibili”: lavori straordinari, innovazioni, incarichi tecnici, ecc.).
Se presenti + contrari + astenuti sono chiari e completi, i favorevoli possono anche risultare “per differenza” (principio richiamato anche dal Tribunale citando Cass. 20.12.2021 n. 40827).
Il caso deciso dal Tribunale di Roma: “integrazioni ex post” non ammesse
Nella sentenza 17657/2025 il punto decisivo è questo:
- nel verbale non risultavano con certezza i votanti (favorevoli/contrari) in modo verificabile;
- il condominio ha provato a “sistemare” la situazione con un elenco predisposto successivamente, allegato al verbale notificato;
- ma quell’elenco non era parte integrante del verbale e, soprattutto, non recava le sottoscrizioni del presidente e del segretario.
Conclusione: quel documento è stato ritenuto inidoneo a integrare il verbale e la carenza ha portato all’annullamento delle delibere impugnate.
Il messaggio è netto: la regolarità deve emergere “subito”, nel verbale, non tramite ricostruzioni successive.
Che tipo di vizio è? Non nullità, ma annullabilità (con termini stretti)
Il Tribunale parla di vizio del procedimento deliberativo idoneo a determinare annullabilità.
Questo è fondamentale per chi deve decidere se impugnare: l’impugnazione delle delibere “contrarie alla legge o al regolamento” segue l’art. 1137 c.c., con il noto termine di 30 giorni (con decorrenze diverse per presenti dissenzienti/astenuti e per assenti).
Tradotto: se il verbale è lacunoso e la delibera ti danneggia, non puoi aspettare.
Impatto pratico: lavori, spese, bonus, e anche compravendite
Questo tema non interessa solo “chi litiga in condominio”. Ha riflessi molto concreti:
1) Lavori straordinari e riparti
Se la delibera che approva lavori e riparto spese è annullabile, rischi:
- blocchi operativi;
- contenziosi con l’impresa;
- ritardi, extra-costi, nuovi passaggi assembleari.
2) Due diligence immobiliare (quando si compra o si vende)
In fase di compravendita, un pacchetto documentale condominiale “pulito” aiuta a evitare sorprese:
- delibere contestate;
- lavori non solidi giuridicamente;
- riparti che potrebbero essere rimessi in discussione.
Per chi vende, avere verbali chiari significa anche ridurre il rischio di trattative che si raffreddano quando emergono criticità in condominio.
Mini-checklist operativa per amministratori e condomìni
Per l’amministratore (e il presidente d’assemblea):
- preparare un foglio presenze con millesimi e deleghe;
- verbalizzare sempre contrari e astenuti con millesimi;
- se si allega un elenco, farlo diventare parte del verbale e farlo firmare (presidente + segretario) come allegato integrante;
- evitare “liste ricostruite dopo”: sono il punto debole che fa saltare la delibera.
Per il condomino:
- chiedere copia del verbale e verificare: presenti, millesimi, contrari/astenuti;
- se i dati non consentono di controllare i quorum, muoversi rapidamente valutando l’azione ex art. 1137 c.c.
Conclusione: il verbale è “il notaio” dell’assemblea
La sentenza del Tribunale di Roma è un promemoria utile per tutti: il verbale non è un compito di stile, ma il documento che cristallizza la volontà condominiale e consente di controllare la legittimità delle delibere.
In un periodo in cui i condomìni affrontano lavori sempre più complessi (efficientamento, facciate, impianti, manutenzioni importanti), un verbale completo non è solo “buona amministrazione”: è prevenzione del contenzioso.
Luigi Calzini
Calzini Immobiliare – Immobiliare per passione
