7. Le spese da affrontare quando si cambia casa

Le spese di un cambio casa si dividono in due categorie: quelle relative alla vendita dell’immobile attuale e quelle relative all’acquisto della nuova abitazione.

Le spese della vendita

Per i mutui immobiliari ai consumatori destinati all’acquisto o alla ristrutturazione di abitazioni, l’estinzione anticipata è generalmente esente da penali secondo la disciplina applicabile.

Per la vendita ordinaria di un immobile, il venditore non paga normalmente un’imposta sul prezzo incassato. Occorre però verificare l’eventuale tassazione della plusvalenza, che vedremo tra poco.

Le imposte sull’acquisto della nuova casa

Se si acquista con i benefici fiscali “prima casa”, le imposte dipendono principalmente da chi vende e dal regime fiscale dell’operazione.

Quando la vendita è soggetta a imposta di registro proporzionale e ricorrono i requisiti, l’acquirente privato può chiedere l’applicazione del sistema prezzo-valore, che consente di calcolare l’imposta sul valore catastale anziché sul prezzo di compravendita.

Per un acquisto agevolato, il valore catastale si ottiene generalmente moltiplicando la rendita catastale non rivalutata per 115,5.

Se la rendita catastale fosse, per esempio, di 1.000 euro:

• Valore catastale: 115.500 euro.

• Imposta di registro al 2%: 2.310 euro.

• Imposta ipotecaria: 50 euro.

• Imposta catastale: 50 euro.

Totale delle tre imposte: 2.410 euro, indipendentemente dal fatto che il prezzo di acquisto sia, ad esempio, 250.000 o 350.000 euro.

Naturalmente restano da aggiungere notaio, agenzia ed eventuali costi del mutuo.

 

Se invece l’acquisto non può beneficiare delle agevolazioni prima casa, in via ordinaria si applicano il 9% di registro (minimo 1.000 euro) e le imposte ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna nelle vendite non soggette a IVA. Nelle vendite soggette a IVA, l’aliquota ordinaria per abitazioni non di lusso è generalmente il 10%, con le tre imposte fisse di 200 euro ciascuna.

Per un appartamento da 420.000 euro acquistato con IVA, la differenza tra il 4% agevolato e il 10% ordinario sarebbe di ben 25.200 euro.

È facile comprendere perché una corretta pianificazione fiscale sia fondamentale.

8. Quali spese sono detraibili quando si cambia casa?

Una delle domande più importanti riguarda la possibilità di recuperare parte delle spese sostenute.

Occorre distinguere tra una detrazione fiscale, che riduce l’IRPEF da pagare, e un credito d’imposta, che può essere utilizzato secondo regole specifiche.

E soprattutto bisogna evitare un equivoco: non tutte le spese per comprare o vendere casa sono detraibili.

Provvigione dell’agenzia immobiliare

Chi acquista un immobile da destinare ad abitazione principale, avvalendosi di un intermediario immobiliare, può generalmente detrarre il 19% della provvigione sostenuta, su un importo massimo di 1.000 euro.

Questo significa:

La detrazione massima è dunque 190 euro, non il 19% dell’intera provvigione.

Il tetto di 1.000 euro riguarda l’immobile nel suo complesso: in presenza di più acquirenti aventi diritto, va ripartito secondo le regole fiscali.

La provvigione pagata per vendere la propria abitazione non gode, invece, di questa specifica detrazione.

 

Interessi passivi del mutuo

Chi stipula un mutuo ipotecario per acquistare un’abitazione da destinare ad abitazione principale può detrarre, ricorrendone le condizioni, il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori ammessi.

La base massima ordinaria è di 4.000 euro complessivi all’anno.

Di conseguenza, il beneficio può raggiungere 760 euro annui.

Ad esempio, se in un anno vengono pagati 3.000 euro di interessi ammissibili, la detrazione è pari a 570 euro.

Il limite di 4.000 euro è complessivo anche nel caso di mutuo cointestato, non si moltiplica per ciascun intestatario.

Sono soggette a condizioni anche le tempistiche del mutuo, l’effettiva destinazione ad abitazione principale e l’importo finanziato rispetto al costo di acquisto.

 

Le spese notarili sono detraibili?

Qui bisogna distinguere.

L’onorario del notaio per il rogito di compravendita non è generalmente detraibile.

Possono invece rientrare tra gli oneri accessori del mutuo, nei limiti previsti, le spese notarili relative alla stipula del contratto di mutuo ipotecario, insieme ad alcune spese di istruttoria, perizia e altri oneri ammissibili.

Non si tratta quindi di una detrazione autonoma e illimitata delle spese notarili: gli oneri ammessi concorrono al limite complessivo di 4.000 euro previsto per interessi e oneri del mutuo.

 

Le spese di trasloco sono detraibili?

In una normale operazione privata di cambio abitazione, le spese di trasloco, trasporto mobili, deposito arredi e organizzazione del trasferimento non sono generalmente detraibili dall’IRPEF.

Lo stesso vale, in linea generale, per mobili e arredi acquistati semplicemente perché si cambia casa, se non ricorrono i presupposti di specifiche agevolazioni.

Ristrutturazione della nuova casa: il bonus 2026

Se si acquista un immobile da ristrutturare, il quadro cambia.

Per le spese agevolabili sostenute nel 2026, il bonus ristrutturazioni prevede:

• una detrazione ordinaria del 36%;

• una detrazione maggiorata del 50% per interventi sull’abitazione principale sostenuti dal proprietario o titolare di altro diritto reale, se ricorrono tutti i requisiti;

• un limite di spesa agevolabile di 96.000 euro per unità immobiliare;

• recupero della detrazione in 10 quote annuali.

Esempio: una ristrutturazione agevolabile da 40.000 euro, con diritto all’aliquota del 50%, consente una detrazione complessiva di 20.000 euro, normalmente ripartita in 10 rate annuali da 2.000 euro.

Occorre avere sufficiente capienza fiscale per utilizzarle e rispettare gli adempimenti previsti.

Anche gli interventi di risparmio energetico possono accedere a specifiche detrazioni, con aliquote 2026 del 36% o 50% secondo le condizioni e con limiti che dipendono dall’intervento.

Attenzione: per redditi complessivi superiori a 75.000 euro possono operare ulteriori limiti alle spese detraibili, dipendenti anche dalla composizione familiare. Inoltre, le agevolazioni non rappresentano automaticamente rimborsi in denaro.

9. La grande novità: si può acquistare la nuova prima casa e vendere la vecchia entro due anni

Questo è uno dei passaggi più importanti dell’intera guida.

Dal 1° gennaio 2025, la normativa ha esteso da uno a due anni il termine previsto per vendere la precedente abitazione acquistata con i benefici prima casa, quando si acquista un nuovo immobile richiedendo nuovamente l’agevolazione.

La novità è stata introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 e l’Agenzia delle Entrate ha chiarito, con la risposta n. 127 del 5 maggio 2025, che l’estensione riguarda anche determinate operazioni precedenti per le quali il vecchio termine non fosse ancora scaduto al 31 dicembre 2024.

Hai acquistato una casa con i benefici prima casa nel 2018.

Nel novembre 2026 trovi l’immobile che desideri e lo acquisti beneficiando nuovamente delle agevolazioni, assumendo nell’atto l’impegno a vendere la precedente abitazione.

In presenza di tutti gli altri requisiti, avrai due anni dal nuovo acquisto per alienare l’immobile precedentemente agevolato.

Questo rappresenta un vantaggio importante per chi deve cambiare casa, perché permette di gestire con maggiore tranquillità il passaggio tra le due abitazioni.

Ma attenzione: due anni non significa che sia sempre conveniente attendere due anni per vendere.

Il termine fiscale è una cosa.

La sostenibilità economica di mantenere due immobili è un’altra.

E ci sono situazioni nelle quali la possibilità di comprare prima usufruendo dell’agevolazione non sussiste, ad esempio quando si possiede già, nello stesso Comune, un’abitazione non acquistata con i benefici prima casa che impedisce il nuovo beneficio. Ogni caso va verificato prima del rogito.

10. Che cosa succede se non si vende la vecchia casa entro due anni?

Se si acquista la nuova abitazione con l’agevolazione prima casa grazie all’impegno di alienare il precedente immobile agevolato, ma poi non si rispetta il termine, si rischia la decadenza dal beneficio sul nuovo acquisto.

Le conseguenze possono comprendere:

• recupero delle maggiori imposte dovute;

• interessi;

• sanzione ordinaria del 30% sulla differenza d’imposta, ferme le possibili forme di regolarizzazione.

Facciamo un esempio semplificato.

Se l’imposta di registro pagata con agevolazione fosse stata di 3.000 euro, mentre quella ordinaria sarebbe stata di 13.500 euro, la differenza da recuperare sarebbe di 10.500 euro.

La sanzione ordinaria del 30% su tale differenza sarebbe di 3.150 euro, ai quali andrebbero aggiunti gli interessi.

Il totale, senza considerare interessi o eventuali riduzioni della sanzione, raggiungerebbe 13.650 euro.

Per questo è importante non acquistare una seconda abitazione contando su una vendita futura senza averne valutato realisticamente tempi e condizioni.

Un altro tema da conoscere riguarda la vendita della prima casa prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto.

Molti proprietari credono che non si possa vendere prima dei cinque anni.

Non è vero.

È sempre possibile vendere un immobile di proprietà, anche dopo pochi mesi dall’acquisto.

Ciò che può cambiare è il trattamento fiscale.

Se la casa era stata acquistata con le agevolazioni prima casa, venderla prima di cinque anni può determinare la perdita dei benefici fiscali ottenuti.

Esiste però un’importante possibilità.

Se, entro un anno dalla vendita, si acquista un altro immobile da destinare a propria abitazione principale, rispettando le condizioni di legge, è possibile evitare la decadenza.

Questo termine di un anno per il riacquisto dopo la vendita infraquinquennale non va confuso con il termine di due anni previsto, dal 2025, per vendere la vecchia abitazione agevolata dopo avere acquistato la nuova.

Facciamo due esempi.

Primo caso. Nel 2023 acquisti un’abitazione con i benefici prima casa. Nel 2026 decidi di venderla e, entro dodici mesi, acquisti un’altra abitazione da destinare a residenza principale.

In presenza dei requisiti, la vendita anticipata non comporta necessariamente la perdita delle agevolazioni originarie.

Secondo caso. Nel 2023 acquisti con i benefici prima casa. Nel 2026 vendi, ma non compri un’altra abitazione entro l’anno.

In questo caso può verificarsi la decadenza, con recupero delle imposte risparmiate e applicazione di interessi e sanzioni.

Ecco perché, quando un cliente mi comunica di voler cambiare casa, una delle prime informazioni da verificare dovrebbe essere proprio la data di acquisto dell’abitazione attuale.

12. La plusvalenza immobiliare: quando vendere casa comporta il pagamento di imposte?

Questo argomento genera spesso confusione.

La plusvalenza è, in termini semplificati, il guadagno realizzato vendendo un immobile a un prezzo superiore al costo fiscalmente riconosciuto, che può comprendere anche determinate spese inerenti documentate.

Ma non tutte le plusvalenze immobiliari sono tassabili.

Per le persone fisiche che vendono al di fuori dell’attività d’impresa, la regola generale è che la plusvalenza derivante dalla vendita di un fabbricato acquistato da non più di cinque anni può essere imponibile.

Esistono, però, importanti eccezioni.

Quando la plusvalenza non è generalmente tassata

Nel regime ordinario, la plusvalenza non è imponibile se:

• sono trascorsi più di cinque anni dall’acquisto;

• l’immobile è stato acquisito per successione;

• l’immobile, durante la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita, è stato adibito ad abitazione principale del proprietario o dei suoi familiari.

Quest’ultima condizione è particolarmente importante per chi cambia abitazione.

Immaginiamo che nel 2023 tu abbia acquistato un appartamento a 200.000 euro.

Ci hai abitato stabilmente per tre anni e nel 2026 lo vendi a 260.000 euro.

La differenza apparente è di 60.000 euro.

Se l’immobile è stato effettivamente abitazione principale tua o dei tuoi familiari per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita, la plusvalenza non è generalmente soggetta a imposizione, anche se la vendita avviene prima di cinque anni.

Quando la plusvalenza può essere tassata

Immaginiamo invece che tu abbia acquistato nel 2024 un immobile a 200.000 euro, senza utilizzarlo come abitazione principale, e lo rivenda nel 2026 a 260.000 euro.

Se non ricorrono esenzioni, la plusvalenza potrebbe essere imponibile.

Il contribuente può, nei casi previsti, chiedere al notaio l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26%, in alternativa alla tassazione ordinaria IRPEF.

Se la plusvalenza fiscalmente determinata fosse di 60.000 euro, l’imposta sostitutiva ammonterebbe a 15.600 euro.

Attenzione: la plusvalenza fiscale non coincide necessariamente con la semplice differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto. Alcuni costi fiscalmente riconosciuti possono ridurre la base imponibile.

Un’attenzione particolare riguarda anche gli immobili sui quali sono stati eseguiti lavori agevolati con il Superbonus: per determinate vendite entro dieci anni dalla conclusione degli interventi è prevista una disciplina specifica, che va verificata anche quando sono trascorsi più di cinque anni dall’acquisto.

 

Plusvalenza e decadenza prima casa sono due cose diverse

Questa distinzione è fondamentale.

Un proprietario potrebbe vendere prima di cinque anni senza dover pagare imposte sulla plusvalenza, perché l’immobile è stato la sua abitazione principale, ma rischiare comunque la decadenza dalle agevolazioni prima casa se non rispetta le condizioni per il riacquisto.

Le due discipline hanno presupposti differenti.

Per questo non bisogna mai confonderle.

13. Il credito d’imposta per chi vende e riacquista la prima casa

Esiste un’altra agevolazione particolarmente interessante.

Chi vende un immobile precedentemente acquistato con i benefici prima casa e ne acquista un altro, ricorrendone le condizioni, può avere diritto a un credito d’imposta per il riacquisto della prima casa.

In termini generali, il credito corrisponde alla minore tra l’imposta di registro o l’IVA pagata sul precedente acquisto agevolato e l’imposta di registro o l’IVA dovuta sul nuovo acquisto.

Facciamo un esempio:

• imposta pagata sul primo acquisto: 4.500 euro;

• imposta dovuta sul nuovo acquisto: 6.000 euro;

• credito d’imposta potenziale: 4.500 euro.

Il beneficio può ridurre significativamente le somme da versare per la nuova operazione, secondo le modalità consentite.

Se invece l’imposta sul nuovo acquisto fosse di 3.000 euro, il credito non potrebbe superare 3.000 euro.

Non si tratta comunque di un rimborso in contanti.

Un dettaglio fondamentale: il termine per il credito d’imposta non coincide automaticamente con quello di due anni previsto per conservare l’agevolazione sul nuovo acquisto.

Secondo le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate per le dichiarazioni relative al 2026, quando si acquista prima di vendere, ai fini del credito d’imposta rileva ordinariamente la vendita della precedente abitazione entro un anno dal nuovo acquisto.

Pertanto, chi desidera approfittare di entrambi i benefici deve programmare attentamente le date dei rogiti e verificare con il notaio l’applicabilità del credito al proprio caso.

 

14. Comprare prima e vendere dopo: cosa succede al mutuo e all’IMU?

Quando per un certo periodo si possiedono due abitazioni, bisogna considerare anche i costi di mantenimento.

Il vecchio mutuo

Se l’immobile da vendere è gravato da mutuo, normalmente in occasione del rogito si procede all’estinzione del debito residuo, utilizzando parte del prezzo di vendita.

La cifra disponibile per il nuovo acquisto è quindi il ricavato netto, non il prezzo totale pagato dall’acquirente.

Il nuovo mutuo

Chi compra prima di vendere deve verificare con la banca la propria capacità finanziaria.

L’istituto di credito potrebbe considerare sia la rata del mutuo esistente sia quella del finanziamento richiesto per la nuova abitazione.

Avere un immobile in vendita non significa automaticamente che il debito precedente non venga considerato.

L’IMU durante il possesso di due case

Possedere due abitazioni non significa poterle considerare entrambe abitazioni principali ai fini IMU.

L’esenzione ordinaria, salvo le categorie escluse dal beneficio, è collegata ai requisiti dell’abitazione principale, compresa la dimora abituale e la residenza anagrafica secondo la normativa applicabile.

La precedente casa, dopo il trasferimento effettivo della residenza e della dimora, potrebbe quindi diventare soggetta a IMU, anche se è ancora in vendita.

Anche questo costo dovrebbe essere previsto nel budget.

15. Come organizzare la vendita senza rischiare di perdere la nuova casa

La strategia che considero generalmente più equilibrata è questa.

Prima fase: preparazione. Si valuta l’immobile attuale, si analizzano i documenti, si calcola il capitale netto ricavabile dalla vendita e si verifica l’eventuale mutuo residuo.

Seconda fase: ricerca. Si comincia a monitorare il mercato della nuova casa, selezionando le zone e le tipologie compatibili con il budget.

Terza fase: commercializzazione. Si mette in vendita l’immobile attuale con una strategia corretta, evitando prezzi troppo elevati che rischiano di allungare inutilmente i tempi.

Quarta fase: coordinamento. Quando arriva una proposta concreta, si definiscono tempi di rogito e consegna compatibili con la ricerca e con il successivo acquisto.

Quinta fase: nuovo acquisto. Si presenta una proposta sostenibile, verificando le tempistiche e, quando opportuno, concordando clausole sospensive o altre protezioni contrattuali, con l’assistenza dei professionisti coinvolti.

Naturalmente, non tutte le vendite sono uguali.

Un proprietario senza mutuo e con molta liquidità avrà margini di manovra diversi rispetto a una famiglia che deve utilizzare quasi tutto il ricavato della vendita per acquistare la casa successiva.

L’importante è che ogni decisione venga presa in un ordine logico.

16. Un esempio completo: quanto costa davvero cambiare casa?

Riprendiamo la famiglia che vende a 350.000 euro e acquista a 420.000 euro.

L’esempio rende evidente una cosa: la differenza tra il prezzo della casa venduta e quello della casa acquistata non rappresenta necessariamente il capitale realmente necessario.

È indispensabile preparare un quadro finanziario completo, prima di impegnarsi nel nuovo acquisto.

17. I cinque errori che possono rendere complicato un cambio casa

• Sopravvalutare l’immobile da vendere. Si costruisce il budget della nuova casa su un prezzo che il mercato potrebbe non riconoscere.

• Acquistare senza aver verificato il finanziamento. Una delibera reddituale preliminare non equivale necessariamente alla concessione definitiva del mutuo sull’immobile scelto.

• Sottovalutare imposte e costi accessori. Il divario tra i due prezzi non è il costo totale dell’operazione.

• Confondere i termini fiscali. Cinque anni, un anno e due anni riguardano fattispecie differenti.

• Non coordinare rogiti e consegna delle chiavi. Anche una compravendita economicamente conveniente può diventare problematica se i tempi non sono compatibili.

Questi errori hanno un elemento in comune: sono spesso evitabili con una corretta programmazione.

18. Cambiare casa non è soltanto una questione di prezzo

Quando una famiglia cambia abitazione, non sta semplicemente sostituendo un immobile con un altro.

Sta organizzando un cambiamento importante della propria vita.

Ci sono esigenze affettive, organizzative, economiche e familiari da considerare.

Il problema nasce quando il desiderio di acquistare la casa giusta prende il sopravvento sulla necessità di vendere correttamente quella attuale.

Eppure un cambio casa ben organizzato dovrebbe partire sempre da tre certezze:

Conoscere il valore della propria abitazione. Sapere quanto denaro resterà effettivamente disponibile. Avere un programma realistico per vendere e acquistare.

Il resto viene dopo.

Conclusioni: il cambio casa comincia dalla vendita, non dall’acquisto

Se stai pensando di cambiare casa, il mio consiglio è quello di non aspettare di aver trovato l’appartamento dei tuoi sogni prima di cominciare a organizzarti.

Una valutazione corretta, una verifica documentale preventiva e un’attenta analisi dei costi possono evitare problemi che, una volta firmati gli impegni contrattuali, diventano molto più difficili da risolvere.

Vendere prima e cercare contemporaneamente rappresenta, in molte situazioni, la scelta più equilibrata.

Permette di conoscere il budget reale, evitare acquisti affrettati, ridurre il rischio di dover svendere e organizzare meglio il passaggio tra le due abitazioni.

Le agevolazioni fiscali possono certamente aiutare, ma vanno conosciute e utilizzate correttamente.

Non bisogna mai dare per scontato che tutte le prime case siano fiscalmente equivalenti, che la plusvalenza sia sempre esente o che si possa vendere in qualsiasi momento senza conseguenze.

Ogni situazione ha caratteristiche proprie.

Cambiare casa dovrebbe essere un progetto, non una corsa contro il tempo.

E come ogni progetto importante, merita di iniziare con i numeri giusti e con le informazioni corrette.

Luigi Calzini – Calzini Immobiliare

Immobiliare per passione.