Locazioni per case vacanza e affittacamere: conta l’uso reale, non la “categoria” dell’immobile

Negli ultimi anni, soprattutto a Roma, il mercato delle strutture ricettive extralberghiere (case vacanza, affittacamere, “short stay” gestiti in forma imprenditoriale) è esploso. E con lui è aumentato un equivoco molto diffuso: “se l’immobile è catastalmente abitativo, allora anche il contratto di locazione è abitativo”.

La giurisprudenza, invece, sta ribadendo un principio semplice ma decisivo: non basta la destinazione formale dell’immobile. Quello che conta davvero è l’utilizzo concreto e l’attività effettivamente svolta dal conduttore.

È il cuore della recente sentenza n. 10670/2025 del Tribunale di Roma, che si inserisce in un filone ormai molto rilevante per proprietari, investitori e operatori. NT+ Diritto+1

Il punto chiave: “come viene usato” l’immobile

Quando un appartamento viene locato (dal proprietario) a un soggetto che lo utilizza per svolgere un’attività ricettiva extralberghiera in modo organizzato e continuativo, quel rapporto tende a essere qualificato come:

locazione ad uso diverso dall’abitativo (locazione commerciale)

…con tutte le conseguenze del caso: durata minima, rinnovi, recesso, tutela dell’avviamento.

La destinazione catastale (A/2, A/3, ecc.) o la dicitura nel contratto (“uso abitativo”) non sono, da sole, decisive se poi l’immobile viene impiegato come struttura ricettiva gestita come impresa.

Cosa ha detto il Tribunale di Roma (sent. 10670/2025)

In sintesi, il Tribunale capitolino ha confermato che:

1. l’attività ricettiva extralberghiera è attività commerciale, se svolta in forma imprenditoriale;

2. non va automaticamente “equiparata” all’attività alberghiera (che avrebbe regole più rigide e una durata più lunga);

3. di conseguenza, si applica la disciplina delle locazioni 6+6 prevista per le locazioni non abitative.

Il ragionamento, molto pragmatico, valorizza anche un criterio sostanziale: la disciplina più “pesante” prevista per gli alberghi risponde alla tutela di investimenti e organizzazioni tipiche dell’impresa alberghiera in senso stretto, spesso differenti (per struttura e “portata”) rispetto a molte case vacanza/affittacamere.

Durata del contratto: 6 anni (o 9 anni) e perché cambia tutto

La legge sulle locazioni non abitative (L. 392/1978) stabilisce che:

• durata minima 6 anni per immobili adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali e di interesse turistico (e anche per attività professionali);

• durata minima 9 anni se l’immobile è adibito ad attività alberghiere.

Quindi, se un contratto viene qualificato come uso diverso dall’abitativo, la “classica” durata 4+4 tipica dell’abitativo non regge: può essere dichiarata nulla nella parte in cui prevede una durata inferiore al minimo di legge.

È un punto che il Tribunale di Roma aveva già affermato in altre decisioni: ad esempio, una sentenza del 2024 (Sez. 6A) ha ritenuto nulla la clausola 4+4 per un immobile destinato a casa vacanze e ha ricondotto il rapporto alla durata 6+6.

Tradotto in concreto: se pensi di “proteggerti” firmando un 4+4 e poi il conduttore ci fa un’attività ricettiva organizzata, rischi che quel contratto venga riqualificato e che la scadenza reale slitti.

Indennità per perdita di avviamento: il rischio (o la tutela) da conoscere

La conseguenza più delicata, spesso sottovalutata, è l’indennità per perdita di avviamento commerciale.

La legge prevede che, in determinati casi di cessazione del rapporto, il conduttore abbia diritto a:

• 18 mensilità dell’ultimo canone (per le attività indicate dall’art. 27, nn. 1 e 2)

• 21 mensilità per le attività alberghiere
  e perfino una ulteriore indennità se nei locali viene avviata la stessa o affine attività entro un anno.

Attenzione: non è automatica “sempre e comunque”. La norma stessa esclude alcune ipotesi (ad esempio cessazione per inadempimento del conduttore o recesso/disdetta del conduttore).
Ma il punto per proprietari e investitori è chiaro: se il rapporto viene qualificato come commerciale, la questione avviamento entra sul tavolo.

“Ma io ho scritto nel contratto che è uso abitativo”: perché potrebbe non bastare

Perché nei contratti conta la forma… ma conta di più la causa concreta.

Se i fatti mostrano che:

• l’immobile è pubblicizzato su portali,

• la gestione è continuativa,

• c’è organizzazione d’impresa (anche minima),

• c’è contatto con il pubblico e una clientela,

• l’attività è svolta professionalmente,

allora è difficile sostenere che sia una “semplice locazione abitativa”, anche se l’appartamento nasce come abitazione e anche se sulla carta lo chiami così.

Il panorama non è monolitico: l’eccezione “Verbania”

Il Tribunale di Roma (e altre pronunce in linea) tende a distinguere extralberghiero e alberghiero. Ma esistono decisioni isolate che hanno provato a ricondurre l’affittacamere nell’alveo dell’alberghiero, con durata 9 anni: ad esempio la sentenza 475/2024 del Tribunale di Verbania, citata come orientamento minoritario.

Per chi opera sul mercato, questo significa una cosa sola: non basta “fare copia-incolla” di un contratto standard. Serve impostare il rapporto con consapevolezza, perché la qualificazione può incidere su tempi, rinnovi e costi.

Check operativo per proprietari e operatori (Roma e non solo)

Se sei proprietario e vuoi locare a un gestore di casa vacanze/affittacamere

• Metti a fuoco l’obiettivo: rendita stabile (commerciale) o massima flessibilità (attenzione: non sempre compatibile con l’uso reale).

• Considera che un rapporto “di fatto” commerciale può comportare:

  • durata minima più lunga,

  • rinnovi,

  • potenziale avviamento.

• Cura le clausole su:

  • destinazione d’uso pattuita e limiti,

  • ripartizione oneri/manutenzioni,

  • responsabilità autorizzative e amministrative,

  • recesso e preavvisi coerenti con la disciplina applicabile.

Se sei operatore (conduttore)

• Se investi in un’attività ricettiva, la qualificazione “commerciale” può essere una tutela (durata, stabilità, avviamento).

• Ma attenzione: stabilità significa anche che l’uscita anticipata va gestita con regole e preavvisi corretti.

Conclusione: il “vero contratto” lo fanno i fatti

La lezione della giurisprudenza recente è netta: la destinazione formale dell’immobile non basta. Se l’immobile viene usato per un’attività ricettiva extralberghiera organizzata, la locazione tende a essere trattata come commerciale, con durata minima 6+6 e con la possibile emersione del tema avviamento.

Per chi compra, vende o mette a reddito a Roma, è un punto che vale oro: prima di firmare, meglio capire quale disciplina stai davvero “attivando”.