Parliamo della tassazione che grava sui vari contratti di locazione insieme a Debora Martano, la funzionaria e contitolare della Calzini Immobiliare che negli anni ha maturato una forte esperienza negli affitti fino a potersi fregiare del titolo de “La specialista delle locazioni “.
” Iniziamo tralasciando completamente le locazioni senza contratto che sono praticamente scomparse dal mercato non tutelando il proprietario sulla corresponsione del canone e non tutelando il conduttore dalla durata del -non contratto-. La nostra agenzia non prende incarichi per immobili ove il contratto non venga successivamente registrato. ”
Quanto tempo hanno le parti per registrare il contratto? a chi spetta l’onere della registrazione?
“Il locatore ha l’obbligo di registrazione del contratto entro 30 giorni dalla firma dello stesso. Successivamente dovrà darne comunicazione al conduttore e all’amministratore del condominio entro i 60 giorni dalla sottoscrizione del contratto.”
Nella locazione di un appartamento, il proprietario deve affrontare queste tre imposte:
- l’imposta di registro, che grava al 50% sul proprietario e al 50% sul conduttore ;
- l’imposta di bollo;
- l’imposta sui canoni di locazione singolarmente percepiti dal proprietario e che gravano solo su quest’ultimo
Ci può illustrare le varie imposte per un maggior chiarimento?
“Certamente”
Imposta di registro
L’imposta di registro viene pagata contestualmente alla registrazione del contratto. La cifra varia a seconda dell’immobile locato: per fabbricati ad uso abitativo, l’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità previste nel contratto stesso.
Nel caso contratto di locazione a canone concordato e qualora l’immobile si trovi in uno dei Comuni ad alta tensione abitativa , è possibile ottenere una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro.
Il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta va assunto per il 70%. L’importo da pagare per la prima annualità deve essere superiore a 67 euro.
Nel caso in cui il contratto di locazione preveda il versamento di un deposito cauzionale da parte del conduttore,su tale somma non bisogna pagare l’imposta di registro, mentre va versata l’imposta nella misura dello 0,50% qualora il deposito venga pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione.
Per i contratti di affitto che durano più anni si può scegliere di pagare l’imposta di registro al momento della registrazione oppure di pagare l’imposta di registro anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat ), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.
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Imposta di bollo
L’imposta di bollo deve essere versata per ogni copia da registrare. L’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto di locaizone e, comunque, ogni 100 righe.
Imposta dei canoni di locazione
I canoni di locazione sono un reddito per il locatore che deve dichiararli tutti gli anni all’Agenzia delle Entrate e vengono tassati ai fini Irpef. Il locatore può decidere tra due diversi regimi nel dichiarare e tassare i redditi percepiti con l’affitto: il regime fiscale ordinario e la cedolare secca.
Il regime fiscale ordinario prevede che l’ammontare dei canoni, ridotto a forfait del 5%, sia qualificato come reddito fondiario e confluisca nel reddito complessivo tassato con l’Irpef. La cedolare secca, invece, è un regime di tassazione opzionale che prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva di Irpef, addizionali regionale e comunale e imposte indirette di registro e di bollo relative al contratto di locazione. In particolare, la cedolare secca implica una tassazione dei canoni in misura fissa, pari al: 21% del canone per i contratti a canone libero (quelli di durata 4+4 anni); al 10% del canone per i contratti a canone concordato (quelli di durata 3+2 anni).
La cedolare secca? Si esercita al momento della registrazione del contratto mediante la compilazione del quadro RLI oppure online attraverso uno dei software messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.
Morosità
A partire dal 1° gennaio di quest’anno la mancata tassazione dei canoni di locazione è multata dal 90% al 180% del canone di locazione per la dichiarazione infedele; dal 60% al 120% per la dichiarazione omessa (con un minimo di 200 euro) se presentata entro il termine per quella del periodo d’imposta successivo.
I redditi da locazione devono essere dichiarati anche nel caso in cui l’inquilino fosse moroso. E’ possibile smettere di versare l’Irpef sui canoni di locazione non percepiti a condizione che la locazione sia a uso abitativo; che il mancato pagamento dei canoni derivi dalla morosità del conduttore; che quest’ultima venga accertata giudizialmente a seguito del procedimento per convalida di sfratto per morosità. Queste condizioni devono essere concomitanti.
Questa deve essere pagata quando si registra il contratto. La cifra dipende a seconda della casa affittato: per fabbricati a uso abitativo, l’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità; per fabbricati strumentali per natura, l’imposta di registro è pari all’1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva, in tutti gli altri casi, l’imposta di registro è pari al 2% del canone; per fondi rustici, l’imposta di registro è pari allo 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità; per tutti gli altri immobili l’imposta di registro è pari al 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.
Se il contratto di locazione è a canone concordato e la casa si trova in uno dei Comuni ad alta tensione abitativa è possibile ottenere una riduzione del 30% della base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro.
Il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta va assunto per il 70%. Il versamento per la prima annualità deve essere superiore a 67 euro.
Nel caso in cui l’inquilino versi una cauzione all’atto della firma dell’affitto, su tale somma non bisogna pagare l’imposta di registro; ma se il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.
Per i contratti di affitto che durano più anni si può scegliere di pagare l’imposta di registro al momento della registrazione oppure di pagare l’imposta di registro anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.
Imposta di bollo
L’imposta di bollo deve essere versata per ogni copia da registrare. L’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.
Imposta dei canoni di locazione
I canoni di locazione sono un reddito per il locatore che deve dichiararli tutti gli anni all’Agenzia delle Entrate e sono tassati ai fini Irpef. Il locatore può scegliere tra due diversi regimi per dichiarare e tassare i redditi percepiti con l’affitto,ovvero: 1) il regime fiscale ordinario 2) la cedolare secca.
Il primo prevede che il totale dei canoni corrisposti, ridotto a forfait del 5%, sia identificato come reddito fondiario che va a confluire nel reddito complessivo tassato con l’Irpef. La seconda è un regime di tassazione con applicazione di un’imposta sostitutiva dell’ Irpef, addizionali regionale e comunale,nonchè imposte indirette di registro e di bollo relative al contratto di locazione. La cedolare secca prevede una tassazione dei canoni in misura fissa, pari al: 21% del canone per i contratti a canone libero ( anni 4+4 ); al 10% del canone per i contratti a canone concordato (anni 3+2 ) e si esecvita al momento della registrazione del contratto mediante la compilazione del quadro RLI oppure online attraverso uno dei software messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.
Morosità
In caso di mancata tassazione dei canoni di locazioni è prevista una sanzione dal 90% al 180% del canone di locazione per la dichiarazione infedele, e dal 60% al 120% per la dichiarazione omessa (con un minimo di 200 euro) se presentata entro il termine per quella del periodo d’imposta successivo.
I redditi da locazione devono essere dichiarati anche nel caso in cui l’inquilino fosse moroso. E’ possibile smettere di versare l’Irpef sui canoni di locazione non percepiti a condizione che la locazione sia a uso abitativo; che il mancato pagamento dei canoni derivi dalla morosità del conduttore; che quest’ultima venga accertata giudizialmente a seguito del procedimento per convalida di sfratto per morosità. Queste condizioni devono essere concomitanti.
