Per “investimento immobiliare” si intende un acquisto di un immobile con la previsione di un reddito dato dalla locazione dello stesso e dalla sua buona rivendibilità futura.
Generalmente gli immobili commerciali hanno un indice di redditività ben più alta di quelli ad uso abitativo, ma anche una fiscalità diversa e maggiormente incisiva .La possibilità di aderire alla “cedolare secca ” è data , per ora, solo alle locazioni di tipo abitativo , così come la possibilità di sottoscrivere contratti a canone concordato. L’interesse dell’investitore deve esser rivolto al Reddito Netto ricavato, ovvero al guadagno al netto delle tasse dovute all’erario.
Generalmente un investimento su un immobile ad uso abitativo può dare una redditività che oscilla tra il 3% e il 4% , contro la forbice che va tra il 6% e l’8% che solitamente offre la locazione commerciale.
Fatte queste premesse, vediamo perché in questo momento Roma è particolarmente adatta per un investimento immobiliare:
- Prezzo degli immobili adeguato ;
- Forte domanda di affitti e prezzi delle locazioni elevati ;
- Alta rivendibilità degli immobili ,anche quelli nei quartieri periferici ;
- Alto mantenimento del prezzo di acquisto in confronto a città similari ;
- Commercio sempre vivo nelle principali arterie e nelle zone centrali della città ;
Abbiamo quindi già individuato quindi i due principali obiettivi di un ottimo investimento:
- 1: Massimizzare la redditività
- 2: facilità di disinvestimento
INVESTIMENTO IN IMMOBILE COMMERCIALE
Un buon investimento in un locale commerciale lo si può trovare abbastanza facilmente andando ad acquistare un immobile già locato di cui il proprietario se ne vuol disfare. In tal caso consiglio ai Nostri clienti di:
- acquistare locali commerciali che si trovano sulle strade principali di qualsiasi quartiere in modo da avere un’alta possibilità di reperire eventuali nuovi conduttori qualora l’attività in essere dovesse dare disdetta del contratto di locazione. In ogni quartiere , anche il più vicino ai centri commerciali, ci sarà sempre un bar, un negozio di alimentari, una banca, un libero professionista etc etc ;
- di controllare che l’attuale conduttore sia un buon pagatore e che non ci siano stati casi di ritardato pagamento del canone pattuito chiedendo riscontro dei pagamenti ricevuti al venditore ;
- controllare che il locale commerciale non abbia problemi strutturali e di infiltrazioni acqua ( sconsigliamo in generale i locali per i quali è necessario scendere delle scale, vuoi per eventuali infiltrazioni d’acqua durante gli acquazzoni e vuoi le barriere architettoniche che sarebbero un elemento ostativo per alcune attività commerciali );
- che il prezzo pagato per l’immobile corrisponda non solo al reddito minimo del 6% , ma che abbia anche una buona corrispondenza con i valori al mq della zona di appartenenza;
INVESTIMENTO IN IMMOBILE RESIDENZIALE
Un buon investimento in un immobile ad uso abitativo/residenziale offre invece varie possibilità : dalla locazione a studenti e/o lavoratori, alla locazione per famiglie , alla locazioni a studi professionali. In tal caso consiglio ai Nostri clienti di:
- acquistare appartamenti al piano terra ,in caso di acquisto in zona universitaria , qualora si tratti di un investimento a lungo periodo e che non debba essere successivamente adibita ad abitazione. In questo caso il prezzo di acquisto è più basso di quello eventualmente sostenuto per immobili ai piani più alti, mentre il prezzo della locazione è lo stesso o leggermente più basso. La rivendibilità dell’immobile è però più bassa di quella prevista per gli appartamenti ai piani superiori.
- acquistare appartamenti nei pressi delle zone universitarie per affitto a studenti . Fiscalità ottima, velocità reperire conduttori interessati, alta rivendibilità anche ad immobile locato con reddito ;
Zone consigliate
In una città così grande è possibile trovare molte zone appetibili per un buon investimento immobiliare. Qui di seguito ve ne segnalo solo alcune di quelle a Noi gradite:
Il centro storico, che vuoi per il fascino che per la praticità e il collegamento con i mezzi pubblici, resta uno degli investimenti migliori. E’ la più cara, c’è grande richiesta e i rendimenti medi in questa zona sono abbastanza elevati. Il target qui è il professionista con ottimi livelli di reddito .
La zona intorno alla Città Universitaria ( Piazza Bologna – Policlinico e San Lorenzo ) che vista la vicinanza all’ Università La Sapienza , offre un incredibile bacino di richieste di immobili in locazione. San Lorenzo , tra i tre quartieri, è quello meno caro . Quartiere in continuo cambiamento nonchè estremamente caotico tanto ad esser destinato a soli studenti.
Trieste- Africano : un buon rapporto tra la quantità di richieste/prezzi delle locazioni e prezzi degli immobili. Quartiere signorile,il target qui sono gli studenti della Luiss , liberi professionisti e famiglie con buon reddito.
Stazione Tiburtina e Stazione Termini dove si possono acquistare appartamenti per darli in locazione a chi li adibisce a strutture ricettive come bed and breakfast o affittacamere ;
Zone semi-centrali o periferiche servite dalla Metro : qui ci sono gli immobili più economici che possono avere delle redditività davvero molto interessanti, ma è sono zone dove vendere sarà poi leggermente più difficile. Il target in questo caso sono gli studenti che sono particolarmente attenti al budget, single e famiglie con minori capacità di spesa.
Ci sono tantissime altre zone o quartieri di Roma dove è possibile fare un buon investimento. Affidarsi ad un buon agente immobiliare e farsi consigliare , è sempre la cosa migliore da fare.
Metratura
La metratura che oggi garantisce la migliore redditività nonché quella che risulta più facile da vendere se si avrà in futuro necessita è quella che va dai 35mq agli 80mq. Gli appartamenti più grandi infatti hanno 2 problematiche, la prima è che sono più difficili da locare e successivamente da vendere, inoltre normalmente danno una maggiore redditivita due appartamenti piccoli che costano complessivamente 400.000 che un unico immobile dello stesso costo.
Rendita Catastale
La rendita catastale è un dato fondamentale per valutare la redditività di un immobile. Dalla rendita si determinano le tasse che pagherai al momento dell’acquisto, che trattandosi di acquisto senza agevolazioni prima casa, sono decisamente più elevate . La tassazione si calcola moltiplicando la rendita catastale dell’immobile x 126 x 9% . Inoltre dalla rendita catastale si calcola l’IMU.
La cosa interessante della rendita catastale, è che è calcolata seguendo alcuni parametri molto strani, che dipendono dall’epoca di edificazione dello stabile, dal numero di vani (non metri quadrati) e altri fattori meno rilevanti. Quel che ne consegue è che immobili anche molto simili, nella stessa zona possono avere rendite catastali molto diverse.
Sarà dunque importante trovare appartamenti con una rendita catastale bassa per abbattere le spese di acquisto.
Spese Condominiali
Il discorso spese condominiali è decisamente più intuitivo, più basse sono meglio è, giusto? Ma ricordatevi di chiedere un rendiconto condominiale al proprietario dell’appartamento che avete scelto per essere sicuri delle spese che andrete a pagare.
Per chi investe nell’immobiliare , quanto possibile, consiglio appartamenti con riscaldamento autonomo, così se dovesse rimanere sfitto per qualche periodo non bisognerebbe sostenere il costo di un riscaldamento che non viene utilizzato.
Condizioni interne
Il classico appartamento vetusto e mobilio della nonna, impianti non a norma e magari carta da parati lisa ,non va bene. Non lo vorrei io, non vorresti tu, non lo vuole nessuno. Non si affitta.
Quindi bisogna cercare immobili in buono stato conservativo oppure , spendendo meno, immobili da rimodernare ad un prezzo più basso ma sul quale investire poi qualche migliaio di euro in lavori di ristrutturazione.
Calcolo Canone Concordato
Quando si acquista un immobile per metterlo a reddito una cosa estremamente utile, per conoscerne già la futura redditività, è quella di calcolare il canone di locazione concordato.
Riuscire ad affittare un immobile con questa tipologia di contratto permette di beneficiare di due sconti:
l’IMU viene ridotto di circa il 30%
l’IRPEF viene scontato del 30% (se si sceglie il regime ordinario)
La cedolare secca passa dal 21% al 10% (se si utilizza la cedolare secca)
Come potrai immaginare trovare un appartamento che costi poco (e quindi abbia una buona redditività) che abbia TUTTE le caratteristiche di cui ho parlato non sarà affatto facile! Come sempre bisogna trovare il compromesso che dipenderà moltissimo da quelle che sono le TUE esigenze.
C’è chi ad esempio non è alla disperata ricerca di massimizzare la redditività ma vuole anche acquistare un immobile con particolari caratteristiche architettoniche es estetiche.
C’è chi cerca una zona particolare, anche periferica, o sta già pensando al proprio futuro, al futuro dei propri figli che magari andranno all’università di Roma , o dei propri cari che abitano nell’hinterland romano e che un domani potrebbero migliorare il proprio stile di vita con un appartamento più centrale vicino a tutti i servizi.
Quindi premesso che quelle che ti ho dato sono le regole di base, valide universalmente se vuoi investire bene a Roma dovrai mescolarle con le tue reali esigenze e la tua capacità di spesa.
Per una consulenza su un buon investimento immobiliare davanti ad un buon caffè , non esitate a contattarmi.
Luigi Calzini
