Comprare casa a Roma non significa solo “pagare il prezzo richiesto”.
Tra imposte, notaio, banca e agenzia immobiliare il conto finale può salire anche del 10–15% in più rispetto al prezzo dell’immobile.
In questo articolo per il CalBlog della Calzini Immobiliare facciamo chiarezza, con numeri ed esempi concreti, su quanto costa davvero comprare casa a Roma.
Dati e percentuali sono aggiornati a fine 2025, ma vanno sempre verificati caso per caso con notaio e consulenti di fiducia.
1. Il prezzo dell’immobile: punto di partenza, non di arrivo
Il prezzo di acquisto è quello che trovi nell’annuncio o che concordi dopo la trattativa.
Accanto al prezzo, però, entrano in gioco altri due valori:
- Valore catastale / valore fiscale
È la base su cui si calcolano molte imposte (imposta di registro, prima casa, seconda casa). Si ottiene dalla rendita catastale rivalutata con appositi moltiplicatori (115,5 per la prima casa, 126 per le altre abitazioni). - Valore di mercato
È il prezzo reale di compravendita (ad es. 350.000 € per un bilocale a Piazza Bologna). Su questo valore si calcola l’IVA (se si compra da impresa) e la provvigione dell’agenzia.
Capire bene questa distinzione è fondamentale per stimare tasse e notaio.
2. Le imposte sull’acquisto: prima casa vs seconda casa
Le imposte principali sull’acquisto di un’abitazione sono:
- Imposta di registro
- Imposta ipotecaria
- Imposta catastale
- Eventuale IVA (se si compra da impresa, non da privato)
Cambiano in base a:
- Se stai acquistando prima casa o seconda casa
- Se compri da privato o da impresa costruttrice
2.1 Acquisto da privato (regime imposta di registro)
È il caso più frequente a Roma.
Prima casa (non di lusso):
- Imposta di registro: 2% sul valore catastale (e non sul prezzo), con minimo 1.000 €
- Imposta ipotecaria: 50 €
- Imposta catastale: 50 €
Seconda casa (o acquisto senza agevolazioni):
- Imposta di registro: 9% sul valore catastale (minimo 1.000 €)
- Imposta ipotecaria: 50 €
- Imposta catastale: 50 €
Di fatto, a parità di immobile, sulle imposte di registro paghi da 4 a 5 volte di più se è seconda casa.
2.2 Acquisto da impresa costruttrice (regime IVA)
Se acquisti da un’impresa costruttrice (entro 5 anni dalla fine lavori o che opta per IVA), l’operazione è soggetta a IVA. In questo caso:
Prima casa
- IVA: 4% sul prezzo di vendita (aliquota agevolata)
- Imposta di registro: 200 € (fissa)
- Imposta ipotecaria: 200 €
- Imposta catastale: 200 €
Seconda casa
- IVA: 10% (o 22% per immobili di lusso in categorie A/1, A/8, A/9) sul prezzo
- Imposta di registro, ipotecaria e catastale: 200 € ciascuna
In sintesi:
- Da privato: paghi soprattutto imposta di registro sul valore catastale.
- Da impresa: paghi soprattutto IVA sul prezzo.
2.3 Agevolazioni “prima casa”: requisiti in sintesi
Le regole per le agevolazioni “prima casa” sono definite dall’Agenzia delle Entrate e dal Notariato.
In estrema sintesi:
- L’immobile non deve essere in categoria A/1, A/8, A/9 (abitazioni di lusso).
- Devi avere o spostare la residenza nel Comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi.
- Non devi essere titolare (esclusivo o in comunione con il coniuge) di un’altra casa nel Comune da destinare ad abitazione.
- Se hai già goduto dell’agevolazione su un’altra prima casa, puoi riaverla a patto di vendere la precedente entro un anno dal nuovo acquisto.
In caso di uso scorretto delle agevolazioni, il Fisco può chiedere:
- recupero delle imposte non pagate,
- sanzioni e interessi.
3. Il mutuo: imposta sostitutiva e costi bancari
Se per comprare casa a Roma chiedi un mutuo ipotecario, devi considerare:
3.1 Imposta sostitutiva sul mutuo
È un’imposta unica che sostituisce bollo, registro e ipotecarie sul finanziamento.
- 0,25% sull’importo del mutuo se si tratta di prima casa
- 2% sull’importo del mutuo se è seconda casa
Esempio: mutuo di 280.000 €
– prima casa → imposta sostitutiva: 700 €
– seconda casa → imposta sostitutiva: 5.600 €
3.2 Altre spese bancarie tipiche
Variano da banca a banca, ma in genere trovi:
- Spese di istruttoria (qualche centinaio di euro, a volte percentuale sul mutuo)
- Perizia tecnica sull’immobile (circa 250–400 €)
- Spese incasso rata
- Polizza scoppio e incendio obbligatoria sull’immobile (spesso abbinata al mutuo)
Una parte delle spese legate al mutuo prima casa (interessi passivi, alcune spese notarili per il mutuo) può essere detraibile al 19% in dichiarazione dei redditi.
4. Spese del notaio a Roma: cosa includono e quanto incidono
Quando parliamo di “spese notarili” facciamo in realtà un pacchetto di voci:
- Imposte (registro, ipotecaria, catastale, bollo, ecc.) che il notaio riscuote per conto dello Stato
- Spese vive: visure ipotecarie e catastali, certificati, volture, diritti di segreteria, copie, ecc.
- Onorario del notaio, cioè il compenso professionale vero e proprio
Non esiste più un tariffario fisso: ogni notaio è libero di fare il proprio preventivo. In pratica, per una compravendita “standard”:
- Onorario notaio compravendita: spesso tra 1.500 e 2.500 €
- Onorario atto di mutuo (se c’è): spesso tra 1.200 e 2.000 €
- Totale “notaio + imposte” per una prima casa “media”: in molti casi tra 3.500 e 6.000 € complessivi, a seconda del valore dell’immobile e della complessità dell’operazione.
Un sito di uno studio notarile romano ricorda per esempio che, per una prima casa da privato, le imposte minime sono: registro 2% valore fiscale + 50 € ipotecaria + 50 € catastale.
👉 Consiglio pratico:
Chiedi sempre almeno due preventivi dettagliati a diversi notai di Roma, specificando:
- prezzo di acquisto,
- rendita catastale,
- se è prima o seconda casa,
- se hai mutuo o meno.
5. La provvigione dell’agenzia immobiliare
La provvigione non è fissata per legge: è frutto di un accordo tra cliente e agenzia.
Secondo le principali fonti e indagini di mercato:
- Nella compravendita, la provvigione su Roma è spesso tra 2% e 4% del prezzo di vendita, per ciascuna parte, ma nella pratica può variare in base all’incarico, ai servizi inclusi, al tipo di immobile.
Alla provvigione va aggiunta l’IVA al 22%.
Esempio: su un appartamento venduto a 350.000 €
se la provvigione pattuita per l’acquirente è del 3% + IVA:
– 3% di 350.000 € = 10.500 €
– IVA 22% = 2.310 €
– Totale provvigione: 12.810 €
Ovviamente Calzini Immobiliare definisce la propria provvigione in modo trasparente, in base al tipo di servizio, alla complessità della trattativa e al valore dell’immobile, chiarendo tutto prima di firmare l’incarico o la proposta.
6. Altri costi da mettere a budget
Spesso vengono dimenticati, ma possono pesare migliaia di euro:
- Spese condominiali arretrate (se previste in contratto o concordate tra le parti)
- Certificazioni tecniche (APE, eventuali verifiche su abusi, conformità urbanistica/catastale)
- Tecnici: geometra, architetto o ingegnere per pratiche in sanatoria, divisioni, fusione ambienti, ecc.
- Trasloco e piccoli lavori immediati (imbiancatura, sostituzione infissi, adattamenti impianti)
- Allacci e volture utenze (luce, gas, acqua, internet)
- Eventuali arredi su misura o lavori di ristrutturazione più importanti
In una città come Roma, soprattutto se parliamo di palazzi d’epoca o immobili anni ’60–’70, è importantissimo valutare anche:
- prossimi lavori condominiali (facciate, balconi, ascensore, tetto),
- eventuali delibere già approvate che generano spese straordinarie.
7. Esempio pratico: comprare prima casa a Roma da 350.000 €
Facciamo un esempio numerico puramente indicativo per avere un ordine di grandezza.
Scenario:
Trilo a Roma (zona semicentrale), prezzo 350.000 €, acquistato come prima casa da privato, con mutuo all’80% (280.000 €).
7.1 Imposte sull’acquisto
Ipotizziamo una rendita catastale di 1.200 €.
- Valore catastale prima casa = 1.200 € × 115,5 ≈ 138.600 €
- Imposta di registro 2% su 138.600 € ≈ 2.772 €
- Imposta ipotecaria: 50 €
- Imposta catastale: 50 €
Totale imposte atto di compravendita: 2.872 € circa.
7.2 Mutuo
- Mutuo 80% di 350.000 € → 280.000 €
- Imposta sostitutiva 0,25% su 280.000 € = 700 €
- Spese istruttoria banca + perizia: immaginiamo 800–1.000 € complessivi (il dato varia banca per banca)
Mettiamo a budget indicativamente: 1.500–1.800 € tra imposta sostitutiva e spese bancarie collegate.
7.3 Notaio
Supponiamo:
- Onorario notaio compravendita: 1.800 € + IVA
- Onorario notaio mutuo: 1.500 € + IVA
- Spese vive (visure, bolli, diritti, copie, trascrizioni…): 400–600 €
È realistico, su un caso del genere, aspettarsi tra 4.000 e 5.000 € complessivi di spese notarili (compravendita + mutuo + imposte), ma va chiesto un preventivo reale al notaio scelto.
7.4 Provvigione agenzia
Se, ad esempio, la provvigione pattuita per l’acquirente è del 3% + IVA:
- 3% di 350.000 € = 10.500 €
- IVA 22% = 2.310 €
- Totale: 12.810 €
(Naturalmente la percentuale effettiva va definita nel mandato / proposta con l’agenzia.)
7.5 Quanto costa davvero, oltre al prezzo?
Riassumendo l’esempio (sempre indicativo):
- Prezzo immobile: 350.000 €
- Imposte compravendita: ~ 2.900 €
- Notaio (atti + imposte + spese vive): ipotizziamo 4.500 €
- Banca (imposta sostitutiva + istruttoria + perizia): ~ 1.500 €
- Provvigione agenzia (3% + IVA): 12.810 €
Totale costi extra prezzo:
≈ 2.900 + 4.500 + 1.500 + 12.810 = 21.710 €
Quindi, nel nostro esempio, per chi compra:
350.000 € di prezzo → circa 371.700 € di esborso complessivo,
senza contare trasloco, arredi e lavori.
8. Come evitare sorprese: i consigli della Calzini Immobiliare
Per non trovarti spiazzato al momento del rogito:
- Chiedi subito un quadro completo dei costi
Appena trovi una casa che ti interessa, metti nero su bianco tutte le voci: imposte, notaio, banca, agenzia, eventuali lavori. - Fatti fare un preventivo notarile prima di firmare il preliminare
Un buon notaio ti spiega bene il regime fiscale (imposta di registro o IVA, prima o seconda casa) e ti calcola le imposte reali. - Verifica con la banca tutti i costi del mutuo, non solo la rata:
imposta sostitutiva, istruttoria, perizia, polizze. - Concorda per iscritto la provvigione con l’agenzia
Percentuale, momenti di pagamento, IVA: tutto chiaro fin dall’inizio. - Valuta i costi futuri
Condominio, possibili lavori straordinari, gestione ordinaria dell’immobile.
Conclusione
Comprare casa a Roma è un passo importante, spesso legato a sacrifici di anni.
Conoscere tutte le voci di costo, prima di fare un’offerta, è l’unico modo per scegliere con serenità e non ritrovarsi con sorprese al momento del rogito.
Se vuoi:
- una stima personalizzata di quanto ti costerebbe comprare casa in un quartiere specifico di Roma,
- un aiuto nel valutare il budget reale (prezzo + tasse + notaio + mutuo),
- un confronto umano e pratico sulle tue esigenze,
puoi rivolgerti a Calzini Immobiliare: ogni giorno accompagniamo acquirenti e venditori a Roma, spiegando in modo semplice e diretto anche le parti più tecniche di una compravendita.
Se vuoi, nel prossimo articolo possiamo entrare nel dettaglio di “Quanto devi avere di capitale proprio per comprare casa a Roma” e come organizzare al meglio i tuoi risparmi in vista dell’acquisto.
