Vi aggiorno con le novità della nuova legge di bilancio 2020 nel settore immobiliare .
Alcune sono delle conferme , altre delle novità importanti , altre invece non sono state confermate; infatti a mio parere la mancata conferma della cedolare secca del 21% per gli affitti commerciali è un’occasione persa che danneggia il settore immobiliare ; i negozi stanno vivendo una crisi senza precedenti, a causa dello strapotere di internet e delle multinazionali che fanno affari in Italia. Anziché disincentivare la concorrenza sleale, con questa mancata proroga si incentiva la chiusura dei negozi tradizionali, non solo a danno del comparto immobiliare ma anche del commercio al dettaglio e della sicurezza delle nostre città, che vedono sempre più vetrine spegnersi e saracinesche chiudere definitivamente. La proroga dell’aliquota ridotta avrebbe favorito la locazione degli immobili commerciali sfitti, rivitalizzando il tessuto sociale delle città e disincentivando la desertificazione dei centri storici dei medi e piccoli comuni d’Italia, oltre a portare nuove entrate nelle casse dello Stato.
Vi elenco qui sotto i punti fondamentali delle Legge di Bilancio:
Deducibilità dell’IMU
Per l’anno 2019 viene confermata la deducibilità del 50% dell’IMU sui fabbricati strumentali dal reddito di impresa e di lavoro autonomo.
Dal periodo di imposta 2020 “solare”, la deducibilità IMU, sempre in relazione agli immobili strumentali, opera nella misura del:
| • | 60%, per i periodi d’imposta successivi a quelli in corso al 31.12.2019 e al 31.12.2020 (vale a dire, per i periodi 2020 e 2021 “solari”); |
| • | 100%, a regime, dal periodo di imposta successivo a quello in corso al 31.12.2021 (vale a dire, dal periodo 2022 “solare”). |
Cedolare secca del 10%
Viene confermata, l’aliquota ridotta del 10% per la cedolare secca sui contratti a canone concordato così come fino ad ora applicata.
Non è stata invece prorogata la cedolare secca sulle locazioni di immobili commerciali. L’imposta, nella misura del 21%, risulta limitata pertanto ai contratti stipulati o rinnovati nell’anno 2019 applicandosi, in tal caso, a tutte le annualità di durata del contratto.
Regime forfettario
Sono state introdotte alcune modifiche alla disciplina del regime forfetario restringendo i requisiti di accesso e mantenimento del regime e lasciando intatte le restanti disposizioni dell’istituto.
Tra le varie modifiche, applicabili a partire dal 1.1.2020, si segnalano:
| • | viene introdotto un limite relativo alle spese annue per lavoro dipendente sostenute dal soggetto passivo di 20.000 euro; |
| • | viene prevista l’esclusione dal regime forfetario per i soggetti che possiedono redditi da lavoro dipendente e assimilati eccedenti i 30.000 euro annui; |
| • | viene incentivato l’uso della fattura elettronica attraverso la riduzione di un anno dal termine di decadenza dell’attività di accertamento; |
| • | viene prevista la rilevanza del reddito forfetario per il riconoscimento e la determinazione delle deduzioni, delle detrazioni o di altri benefici, anche di natura tributaria. |
Rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni
Viene prevista la possibilità (da parte di persone fisiche, società semplici, associazioni professionali ed enti non commerciali) di rideterminare il costo d’acquisto di terreni e partecipazioni non quotate in mercati regolamentati alla data del 1.1.2020.
Viene tuttavia innalzata la percentuale dell’imposta sostitutiva, pari ora all’11% del valore da versare entro il 30.6.2020. Entro tale data gli interessati dovranno inoltre provvedere alla redazione ed asseverazione della perizia.
Tassazione plusvalenza cessione immobili
L’aliquota dell’imposta sostitutiva, alternativa alla tassazione ordinaria, da applicare in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni (compresi i terreni non edificabili) viene aumentata dal 20 al 26%.
Unificazione IMU e TASI
A decorrere dal 2020 viene soppressa l’imposta unica Comunale, fatta eccezione per la TARI, mentre IMU e TASI vengono unificate nella “nuova IMU” che ricalca, a livello sostanziale, la precedente disciplina dell’imposta. A differenza della precedente, la nuova disciplina:
| • | non prevede l’assimilazione automatica ad abitazione principale dell’unità immobiliare posseduta da italiani non residenti ed iscritti all’AIRE e già pensionati nei rispettivi stati di residenza; |
| • | viene prevista l’esenzione degli immobili accatastati da E/1 a E/9 e degli immobili con destinazione ad usi culturali, oltre agli immobili ad uso esclusivo di culto e posseduti o utilizzati da enti pubblici e privati diversi dalle società, trust che non hanno ad oggetto l’esercizio di attività commerciale, organismi di investimento collettivo del risparmio residenti in Italia e immobili destinati esclusivamente allo svolgimento con modalità non commerciali di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, di ricerca ed altro ancora; |
| • | per le abitazioni principali di categoria A/1, A/8 e A/9 si applica un’aliquota del 0,5% (che il comune può aumentare o diminuire dello 0,1%) ed una detrazione di 200 euro; |
| • | l’aliquota base è pari allo 0,86%, ed i comuni potranno incrementarla fino al 1,06% o diminuirla fino ad azzerarla. |
Recupero edilizio e risparmio energetico
Anche per il 2020 è stata prevista la proroga delle detrazioni maggiorate sugli interventi di recupero edilizio e risparmio energetico. Con riferimento, innanzitutto, alle detrazioni sul recupero edilizio, non si devono segnalare particolari innovazioni: le previgenti disposizioni (detrazione maggiorata al 50% su un massimo di spesa di 96.000 euro) vengono prorogate alle spese sostenute fino al prossimo 31.12.2020.
Allo stesso modo viene confermata, alle stesse condizioni degli anni precedenti, l’agevolazione sull’acquisto di arredi ed elettrodomestici relativamente alle spese effettuate fino al 31.12.2020.
In materia di risparmio energetico, vengono prorogate le disposizioni alle medesime condizioni previste per l’anno precedente (viene confermata al 50% l’aliquota relativa agli interventi che comprendono l’acquisto e posa di finestre comprensive di infissi, schermature solari, climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori di calore alimentati a biomasse e caldaie a condensazione).
Si segnala inoltre la proroga del “bonus verde” per tutto il 2020 nei medesimi limiti previsti per gli anni precedenti.
Viene introdotta, a partire dal 1.1.2020, una limitazione alla disciplina dello sconto in fattura alternativo alla detrazione spettante per i lavori di risparmio energetico ed antisismici.
Lo sconto in fattura potrà essere utilizzato solamente per gli interventi di riqualificazione energetica su parti comuni condominiali, e sono con riferimento agli interventi di ristrutturazione importante di primo livello di importo pari o superiore a 200.000 euro.
Bonus facciate
Viene introdotta una nuova detrazione, pari al 90% delle spese sostenute nel 2020, per gli interventi edilizi sulle strutture opache della facciata, su balconi, fregi, ornamenti, inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna finalizzati al recupero o al restauro della facciata esterna degli edifici ubicati in zona A o B di cui al DM 1444/368.
La detrazione non prevede un massimale di spesa e viene ripartita in 10 quote annuali.
Detrazioni d’imposta
Con riferimento alle detrazioni, viene prevista la rimodulazione delle detrazioni in base al reddito del contribuente. Nel dettaglio, viene prevista la possibilità di fruire per intero della detrazione per i contribuenti con reddito non superiore a 120.000 euro, mentre la detrazione viene proporzionalmente ridotta per i redditi superiori a 120.000 fino a 240.000 euro. Oltre tale importo di reddito le detrazioni non spettano.
La riduzione non si applica alle spese sanitarie, alla detrazione collegate all’acquisto dell’abitazione principale ed a quelle collegate ai prestiti agrari.
(240.000 – reddito) / 120.000
Con riferimento alle spese veterinarie, viene innalzato il limite massimo di spesa da 387,34 a 500 euro.
Con riferimento alla tracciabilità dei pagamenti viene previsto che la detrazione IRPEF sugli oneri di cui all’articolo 15 TUIR viene riconosciuta nel caso in cui la spesa sia sostenuta mediante strumenti tracciabili, fatta eccezione per le spese sanitarie
