Superficie catastale: come si misura davvero? Guida pratica per non sbagliare

Quando si valuta un immobile, uno degli aspetti più importanti da considerare è la superficie catastale. Spesso ci si imbatte in termini come superficie commerciale, superficie netta o superficie calpestabile, ma è fondamentale capire che la superficie catastale segue regole precise stabilite dal D.P.R. 138/1998.

In questo articolo, vediamo nel dettaglio come viene calcolata la superficie catastale e quali parametri vengono applicati per balconi, terrazze, cantine e garage.

Cos’è la superficie catastale?

La superficie catastale è la misura ufficiale utilizzata dal Catasto per la classificazione degli immobili. Serve per determinare la rendita catastale e, di conseguenza, le imposte e i tributi legati alla proprietà.

Il calcolo della superficie catastale tiene conto non solo della superficie interna dell’abitazione, ma anche delle pertinenze accessorie come balconi, terrazzi, cantine e box auto, con percentuali specifiche.

Come si calcola la superficie catastale?

Secondo le regole stabilite dal D.P.R. 138/1998, la superficie catastale si calcola così:

1. La superficie dell’abitazione viene considerata al 100% e comprende tutti gli spazi interni dell’unità immobiliare, muri interni e perimetrali fino a 50 cm.
2. Balconi, terrazzi, patii e portici vengono calcolati con le seguenti percentuali:
   • Balconi e terrazze scoperti: concorrono al 25% della loro superficie, se di dimensioni normali.
   • Balconi e terrazze coperti: concorrono al 35% della loro superficie.
   • Terrazzi a livello di grandi dimensioni (oltre il 25% della superficie dell’abitazione): la parte eccedente viene considerata al 10%.
3. Cantine e soffitte vengono incluse nel calcolo con queste percentuali:
   • Se comunicanti con l’abitazione: concorrono al 50% della loro superficie.
   • Se NON comunicanti con l’abitazione: concorrono al 25% della loro superficie.
4. Garage e posti auto coperti:
   • Box auto chiusi: contano al 100% della superficie.
   • Posti auto coperti: concorrono al 50%.
   • Posti auto scoperti: solitamente NON vengono conteggiati nella superficie catastale.

Esempio pratico

Immaginiamo un appartamento di 100 mq, con:

• Un balcone scoperto di 10 mq → (10 x 25%) = 2,5 mq
• Una cantina comunicante di 8 mq → (8 x 50%) = 4 mq
• Un box auto di 15 mq → (15 x 100%) = 15 mq

Superficie catastale totale = 100 + 2,5 + 4 + 15 = 121,5 mq

Perché è importante conoscere la superficie catastale?

💡 Per la vendita: il valore commerciale di un immobile viene spesso calcolato sulla base della superficie catastale, quindi una misurazione errata può influenzare il prezzo di vendita.

💡 Per il pagamento delle tasse: la rendita catastale si basa sulla superficie catastale, quindi una misurazione corretta evita sorprese nelle imposte.

💡 Per l’acquisto: sapere esattamente cosa si sta acquistando aiuta a valutare meglio se il prezzo richiesto è in linea con il mercato.

Conclusione

La superficie catastale è un parametro essenziale per la valutazione di un immobile. Ogni parte della casa, dalle stanze ai balconi, dai garage alle cantine, ha un peso specifico nel calcolo. Se vuoi vendere o acquistare casa con la certezza di un’accurata misurazione della superficie catastale, affidati a professionisti del settore.

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