Beni donati finalmente liberamente vendibili: ma cosa cambia davvero (anche per chi compra casa)?
Il Ddl Semplificazioni ha ricevuto il via libera dal Senato l’8 ottobre 2025 e ora è all’esame della Camera. Tra le varie misure, c’è una riforma che – senza esagerare – rappresenta una svolta storica nel diritto civile e nel mercato immobiliare: viene “disinnescata” la bomba delle donazioni sugli immobili.
Per oltre 80 anni, chi acquistava una casa di provenienza donativa o chi la dava in ipoteca correva un rischio: gli eredi legittimari (coniuge, figli, ascendenti) del donante potevano, in certe condizioni, chiedere la restituzione dell’immobileanche al terzo acquirente in buona fede, con la famigerata azione di restituzione collegata all’azione di riduzione.
Il Ddl Semplificazioni interviene proprio su questo punto, modificando in particolare gli articoli 561 e 563 c.c. e cancellando l’azione di restituzione nei confronti del terzo acquirente, sostituendola con un semplice diritto di credito(indennizzo) a favore del legittimario nei confronti del donatario.
Vediamo, con calma, cosa vuol dire.
Attenzione: al momento in cui scrivo il provvedimento è stato approvato solo dal Senato ed è all’esame della Camera. Alcuni dettagli potrebbero cambiare nel testo definitivo. Le informazioni che seguono hanno carattere divulgativo e non sostituiscono il parere di un notaio o di un legale di fiducia.
1. Donazioni, legittimari e azione di restituzione: il quadro “vecchio”
Per capire la portata della riforma, occorre ricordare in breve il meccanismo attuale.
Donazione e legittima
- La donazione è l’atto con cui una persona (donante) arricchisce un’altra (donatario) senza corrispettivo, ad esempio regalando un immobile al figlio.
- Alcuni eredi – coniuge, figli, ascendenti – sono detti legittimari: la legge riserva loro una quota minima dell’eredità (quota di legittima) che non può essere leso da donazioni o disposizioni testamentarie.
Quando il donante muore, si fa il cosiddetto calcolo di riunione fittizia: si somma il valore dei beni rimasti nel patrimonio al momento della morte con il valore di quelli donati in vita. Se da questo calcolo emerge che le donazioni hanno leso la quota di legittima, gli eredi legittimari possono agire con la azione di riduzione.
Il problema: la vecchia azione di restituzione
Se il donatario non ha più l’immobile (perché lo ha venduto a terzi), l’ordinamento, finora, riconosceva ai legittimari la possibilità di agire con la azione di restituzione anche contro:
- il terzo acquirente che aveva comprato dall’ex donatario;
- la banca che aveva iscritto ipoteca su quell’immobile.
In pratica, se il legittimario vinceva la causa di riduzione e il patrimonio del donatario era insufficiente, poteva andare:
- dal terzo acquirente, chiedendo la restituzione dell’immobile, e/o
- far dichiarare inefficace l’ipoteca iscritta dalla banca, mettendo in crisi la garanzia del mutuo.
Tutto questo entro certi termini (anni dalla donazione, trascrizioni, opposizioni, ecc.), ma il rischio, nella pratica, rimaneva.
2. Perché gli immobili donati erano “tossici” per il mercato
Sulla carta la tutela dei legittimari era forte; nella pratica, però, ha generato molti problemi:
- Acquirenti diffidenti davanti a una provenienza donativa, spesso pronti a cercare un altro immobile pur di non correre rischi.
- Banche restie a concedere mutui su beni donati, o disposte a farlo solo con tempi lunghi e condizioni particolari.
- Polizze assicurative specifiche sulle donazioni, spesso costose, nate proprio per coprire il rischio “eredi legittimari”.
- Notai e operatori costretti a costruire architetture giuridiche complesse: risoluzioni della donazione e doppia compravendita, rinunce preventive, patti familiari, ecc.
Il risultato? Molti immobili di provenienza donativa erano, di fatto, “immobili di serie B”, difficili da vendere e poco appetibili per chi ha bisogno di un mutuo.
3. Cosa prevede il Ddl Semplificazioni: il cuore della riforma
Il Ddl Semplificazioni interviene in modo mirato, modificando in particolare gli articoli 561 e 563 c.c. e l’intero impianto dell’azione di restituzione.
Le novità principali:
a) Stop all’azione di restituzione contro il terzo acquirente
La riforma elimina l’azione di restituzione nei confronti del terzo che ha acquistato dal donatario, a titolo oneroso, se il suo atto è stato trascritto prima della domanda di riduzione o dell’opposizione del legittimario.
In altre parole:
- Se io compro una casa che il venditore aveva ricevuto in donazione e trascrivo il mio acquisto prima che un erede legittimario trascriva la sua domanda di riduzione:
- l’erede non potrà più chiedermi la restituzione dell’immobile;
- il mio acquisto resta stabile.
Questo punto è quello che rende, di fatto, “liberamente vendibili” i beni donati.
b) Salve ipoteche e garanzie reali
La riforma tutela anche la posizione delle banche: le ipoteche iscritte su beni donati non verranno più travolte dalla vittoria del legittimario, purché anteriori alla trascrizione della domanda di riduzione.
Tradotto per il mercato immobiliare:
- La banca sa che, se iscrive ipoteca dopo il mio acquisto e prima della domanda di riduzione, la sua ipoteca resta valida anche se l’erede vince la causa.
- Questo rende molto più semplice concedere mutui su immobili donati.
c) Tutela dei legittimari: dalla “restituzione del bene” al “diritto al denaro”
La tutela dei legittimari non viene cancellata, ma cambia forma:
- Non potranno più chiedere la restituzione dell’immobile al terzo acquirente protetto.
- Potranno invece vantare un diritto di credito (indennizzo) nei confronti del donatario, pari al valore necessario a ricostituire la loro quota di legittima.
Se il donatario ha ancora patrimonio, il legittimario potrà pignorarlo;
se è insolvente o incapiente, il credito potrà rimanere (totalmente o parzialmente) insoddisfatto, come in qualunque procedura esecutiva.
4. Cosa cambia, concretamente, per chi compra e per chi vende un immobile donato
Per il proprietario che ha ricevuto un immobile in donazione
Con la riforma, il donatario:
- potrà vendere più facilmente l’immobile, senza trovare il muro di diffidenza di acquirenti e banche;
- potrà più facilmente ottenere un mutuo garantito da quel bene;
- non sarà più costretto, in molti casi, a ricorrere a soluzioni creative (risoluzioni, doppie compravendite, ecc.).
Resta però a suo carico il rischio economico verso i legittimari: se la donazione era lesiva e un domani l’erede agisce e vince, sarà lui (donatario) a dover indennizzare.
Per chi vuole comprare una casa di provenienza donativa
Per l’acquirente, se la riforma diventerà legge nel testo attuale, le conseguenze sono molto positive:
- Non rischia più di perdere la casa, purché il suo acquisto sia trascritto prima dell’eventuale domanda di riduzione.
- L’eventuale lite tra legittimari e donatario si sposta su un piano puramente economico tra loro.
- Potrà comunque continuare a tutelarsi con:
- dichiarazioni del venditore nel rogito;
- eventuali garanzie contrattuali;
- assistenza di notaio e professionisti nella due diligence.
Per il mercato immobiliare, questo vuol dire che gli immobili donati diventano, finalmente, beni “normali”, commerciabili, senza bisogno di mille cautele paralizzanti.
Per le banche e i mutui
Per gli istituti di credito, la riforma significa:
- più sicurezza sull’ipoteca iscritta su immobili donati;
- riduzione del rischio che un domani un erede legittimario faccia saltare la garanzia;
- possibilità di erogare mutui con serenità anche su immobili con provenienza donativa, ampliando il mercato del credito.
Nella pratica, ci si aspetta un calo del ricorso obbligato a polizze specifiche “donazione sicura” e una semplificazione dell’istruttoria.
5. E gli eredi legittimari? La tutela non sparisce, ma cambia faccia
Molte critiche alla riforma sostengono che essa “sacrifica” i legittimari in nome della sicurezza dei traffici giuridici. In realtà, la tutela non viene eliminata, ma ridimensionata.
Con il Ddl Semplificazioni:
- i legittimari possono ancora esercitare l’azione di riduzione contro donazioni che ledono la loro quota;
- se il donatario ha ancora l’immobile, possono agire contro di lui con rimedi forti;
- se il bene è stato venduto a un terzo protetto (acquisto trascritto prima della domanda di riduzione), non potranno più chiederne la restituzione, ma avranno un diritto di credito in denaro verso il donatario.
La scelta politica del legislatore è chiara: si privilegia la stabilità dei trasferimenti (e quindi la certezza del mercato immobiliare) rispetto alla massima espansione possibile della tutela patrimoniale dei legittimari.
6. Da quando si applicherà la riforma e a quali donazioni?
Questo è un punto delicato, sul quale occorre essere prudenti.
Secondo le proposte di modifica discusse in Senato, le nuove regole sugli articoli 561, 562, 563, 2652 e 2690 c.c. dovrebbero:
- applicarsi in via principale alle successioni aperte e alle donazioni compiute dopo l’entrata in vigore della legge;
- estendersi, dopo un certo periodo (ad esempio 6 mesi dall’entrata in vigore), anche alle successioni già aperte in precedenza, a condizione che nel frattempo gli eredi non abbiano trascritto domande di riduzione o opposizioni.
Ma si tratta, appunto, di un testo ancora in itinere: la Camera potrebbe confermare, modificare o precisare ulteriormente questo regime transitorio.
Per questo, chi ha:
- immobili già donati,
- situazioni successorie delicate,
- progetti di vendita a breve,
dovrebbe confrontarsi con il proprio notaio o con un legale esperto di successioni e donazioni, che potrà leggere il testo definitivo e valutare caso per caso.
7. Esempio pratico: com’era prima, come sarà dopo
Immaginiamo un caso molto frequente nel mercato immobiliare.
- Nel 2010 il signor Rossi dona al figlio Marco un appartamento.
- Nel 2026 Marco vende l’appartamento a Tizio, che ci accende sopra un mutuo.
- Nel 2030 muore il signor Rossi e un altro figlio, Caio, ritiene lesi i propri diritti di legittima.
Prima della riforma
Caio, legittimario, dopo aver ottenuto la riduzione della donazione, potrebbe – in certe condizioni e entro specifici termini –:
- agire con l’azione di restituzione contro Tizio, chiedendo l’immobile;
- colpire l’ipoteca della banca, mettendo a rischio anche il mutuo.
Risultato: Tizio vive per anni con la spada di Damocle, la banca è nervosa, il mercato guarda con sospetto a quell’immobile.
Dopo la riforma (Ddl Semplificazioni)
Se Tizio ha trascritto il suo acquisto prima della domanda di riduzione di Caio:
- Caio non potrà più chiedere a Tizio la restituzione dell’appartamento;
- l’ipoteca della banca resta valida;
- Caio potrà solo rivolgersi a Marco (donatario-venditore), chiedendo un indennizzo in denaro pari alla lesione della sua legittima.
Tizio è al riparo, la banca è tranquilla, il contenzioso, se ci sarà, sarà tra Caio e Marco, non sugli atti immobiliari successivi.
8. Quali opportunità (e cautele) per il mercato immobiliare
Dal punto di vista immobiliare, la riforma comporta diversi effetti positivi:
- Sblocco di un enorme patrimonio “congelato”: gli immobili donati diventano finalmente commerciabili a pieno titolo.
- Maggiore liquidità del mercato: più immobili realmente vendibili, più compravendite, più possibilità per chi cerca casa.
- Riduzione del contenzioso legato alle azioni di restituzione e alle vicende delle ipoteche “travolte”.
Restano comunque alcune cautele di buon senso:
- verificare sempre con il notaio la provenienza dell’immobile e le eventuali donazioni pregresse;
- verificare che il rogito venga trascritto tempestivamente, così da beneficiare appieno della tutela prevista;
- valutare, nei casi più delicati, pattuizioni contrattuali ad hoc (garanzie del venditore, clausole risarcitorie, ecc.), anche alla luce delle nuove norme.
9. Conclusioni: una svolta storica, ma da gestire con consapevolezza
La formula “beni donati finalmente liberamente vendibili” non è solo uno slogan: fotografa bene il senso della riforma.
Il Ddl Semplificazioni:
- smonta il meccanismo che rendeva gli immobili donati pericolosi per acquirenti e banche;
- sposta la tutela dei legittimari su un piano prevalentemente economico, lasciando intatto il cuore del diritto di legittima, ma limitando la sua capacità di travolgere i trasferimenti successivi;
- restituisce certezza e fluidità alla circolazione degli immobili di provenienza donativa, con effetti molto positivi anche per il mercato immobiliare cittadino (pensiamo a tutte le donazioni genitori-figli su case a Roma o nelle grandi città).
Resta, come sempre, un principio fondamentale: ogni caso concreto va valutato.
Finché il disegno di legge non sarà definitivamente approvato e pubblicato in Gazzetta Ufficiale, conviene:
- monitorare gli sviluppi dell’iter parlamentare;
- pianificare con anticipo eventuali donazioni e vendite;
- affiancarsi a professionisti (notaio, avvocato, consulente immobiliare) che conoscano bene sia la normativa “vecchia” sia quella “nuova”.
Quando la riforma sarà a regime, per chi vuole vendere o acquistare una casa donata, si aprirà davvero una stagione nuova: meno paure, più chiarezza, più libertà di movimento.
