Vizi occulti dell’immobile: l’acquirente non è obbligato a far controllare la casa da un tecnico
Nel mercato immobiliare capita spesso che un difetto della casa emerga solo dopo l’acquisto. In questi casi entra in gioco la garanzia per vizi prevista dagli articoli 1490 e seguenti del Codice Civile, che tutela l’acquirente quando l’immobile presenta difetti già esistenti al momento della vendita ma non conosciuti e non facilmente individuabili.
Una recente decisione del Tribunale di Roma ha ribadito un principio molto importante per chi compra casa: l’acquirente non è obbligato a svolgere indagini tecniche specialistiche prima dell’acquisto per non perdere la garanzia sui vizi occulti.
La vicenda: il difetto emerge dopo la compravendita
Il caso riguarda un acquirente che, dopo aver comprato un appartamento, ha scoperto la presenza di gravi problemi strutturali nel solaio di due stanze situate sotto il lastrico solare del piano superiore.
Il problema è emerso durante alcuni lavori di tinteggiatura. In quell’occasione parte del soffitto ha iniziato a cedere con distacco dell’intonaco, rendendo visibili elementi strutturali deteriorati.
Le successive verifiche tecniche hanno individuato la causa del danno in un fenomeno noto come sfondellamento del solaio, provocato dal progressivo degrado del calcestruzzo e dalla corrosione delle armature metalliche interne.
Si trattava quindi di un difetto strutturale preesistente alla vendita, non visibile al momento dell’acquisto.
La reazione dell’acquirente: denuncia del vizio e azione giudiziaria
L’acquirente ha denunciato il difetto alla venditrice entro pochi giorni dalla scoperta, come previsto dalla normativa sui vizi della cosa venduta.
Successivamente ha promosso un accertamento tecnico preventivo, uno strumento utilizzato per verificare tecnicamente le cause del danno e la sua entità prima dell’eventuale processo.
Sulla base degli accertamenti svolti, l’acquirente ha chiesto al giudice la riduzione del prezzo di vendita, ai sensi dell’art. 1492 del Codice Civile.
La decisione del Tribunale di Roma
Il Tribunale di Roma ha accolto la domanda dell’acquirente, ritenendo dimostrati due elementi fondamentali:
- la tempestiva denuncia del vizio
- l’esistenza di difetti strutturali occulti che riducevano sensibilmente il valore dell’immobile
Il giudice ha inoltre escluso l’applicazione dell’art. 1491 c.c., norma che limita la garanzia quando il compratore conosceva il difetto o poteva riconoscerlo facilmente.
Nel caso concreto non è stato dimostrato né che l’acquirente fosse a conoscenza del problema né che il difetto fosse facilmente individuabile al momento dell’acquisto.
Un principio importante: l’acquirente non deve fare indagini tecniche
Uno dei passaggi più rilevanti della sentenza riguarda il concetto di diligenza dell’acquirente.
Secondo il Tribunale, il compratore è tenuto a verificare solo i difetti visibili o percepibili con una normale osservazione, ma non può essere obbligato a:
- effettuare indagini tecniche specialistiche
- eseguire verifiche strutturali
- incaricare professionisti per controlli approfonditi sull’immobile
Pretendere un simile comportamento significherebbe scaricare sull’acquirente responsabilità che la legge attribuisce al venditore.
La clausola “visto e piaciuto” non elimina la garanzia
Un altro aspetto chiarito dal Tribunale riguarda una clausola molto frequente nei contratti di compravendita: quella con cui l’acquirente dichiara di aver visitato l’immobile e di accettarlo nello stato di fatto in cui si trova.
Secondo il giudice, questa dichiarazione non elimina automaticamente la garanzia per i vizi occulti.
La clausola si riferisce infatti solo alle condizioni visibili e percepibili al momento dell’acquisto e non può essere interpretata come una rinuncia preventiva alla tutela per difetti nascosti.
Cosa significa questa decisione per chi compra casa
La sentenza del Tribunale di Roma conferma un orientamento ormai consolidato della giurisprudenza:
l’acquirente deve usare la normale diligenza nel controllare l’immobile, ma non è tenuto a svolgere indagini tecniche specialistiche per non perdere la garanzia sui vizi occulti.
Questo principio rafforza la tutela di chi acquista casa, soprattutto quando i difetti riguardano elementi strutturali difficilmente individuabili senza competenze tecniche specifiche.
Allo stesso tempo rappresenta un richiamo importante anche per i venditori, che sono tenuti a garantire l’assenza di vizi che rendano l’immobile inidoneo all’uso o ne diminuiscano in modo significativo il valore.
Riferimento giurisprudenziale: Tribunale di Roma, sentenza n. 2939 del 23 febbraio 2026.
